Homeoffice, künstliche Intelligenz, geopolitische Verwerfungen: Die Rahmenbedingungen für Büroarbeit haben sich in den vergangenen Jahren mehrfach verschoben. Trotzdem bleibt das Flächenangebot im internationalen Vergleich überschaubar, während sich die Bautätigkeit auf wenige grosse Vorhaben konzentriert. Welche Flächen profitieren von der robusten Nachfrage und welche nicht?
Angebotsreserven gehen weiter zurück
Gemessen am Bestand ist der Anteil inserierter Büroflächen innert Jahresfrist um 0.8 Prozentpunkte auf 5.3 % gesunken. Der Rückgang betrifft nicht nur einzelne Regionen: Er zeigt sich sowohl in Agglomerationen wie Nyon, Morges und Glattal-Furttal als auch in den Grossstädten Zürich, Genf und Basel. Trotz dieses Rückgangs bleibt das Angebot in den Agglomerationsgemeinden überdurchschnittlich hoch; die Verengung des Marktes spielt sich damit vor allem in den Zentren ab. Dahinter steht in erster Linie die sehr verhaltene Bautätigkeit der Jahre 2023 bis 2025 sowie die Umnutzung lang leerstehender Büroflächen.
Neubauvolumen zieht an, bleibt aber punktuell
Bei den Bewilligungen deutet sich zwar eine Trendwende an: Das in den vergangenen vier Quartalen bewilligte Investitionsvolumen lag knapp 15 % über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Breit abgestützt ist dieser Anstieg jedoch nicht. Er geht massgeblich auf sieben Grossprojekte mit einem Investitionsvolumen von jeweils über 90 Millionen Franken zurück. Darunter sind auch Vorhaben mit Datencentern sowie Verwaltungs- und Sicherheitszentren.
Wo der Neubau zögert, gewinnt der Bestand an Gewicht. Das kumulierte Volumen der Umbaubewilligungen erreichte in den vergangenen zwölf Monaten rund 1.4 Milliarden Franken und damit den höchsten Stand seit 2009. Eigentümerinnen und Eigentümer setzen also verstärkt auf die Aufwertung bestehender Liegenschaften.
Konjunktur und Beschäftigung stützen die Nachfrage
Auf der Nachfrageseite zeigt sich die Schweizer Wirtschaft 2026 trotz geopolitischer Unsicherheiten sehr robust. Im zweiten Quartal wuchs das Bruttoinlandprodukt um kräftige 1.5 %. Für das Gesamtjahr 2026 dürfte das reale BIP damit deutlich mehr als 1.0 % zulegen – merklich mehr, als noch zu Jahresbeginn erwartet wurde. Getragen wird dieses Wachstum vor allem vom privaten Konsum, von der Chemie- und Pharmabranche sowie vom Baumarkt. Letzterer gewinnt an Gewicht: Die realen Hochbauinvestitionen dürften 2026 um 4.1 % steigen, angetrieben von Neu- und Umbauinvestitionen im Wohnungsmarkt.
Auch die Beschäftigung entwickelt sich dynamischer, als in der ersten Jahreshälfte angenommen wurde. Im zweiten Quartal 2026 waren gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) 2.0 % mehr Vollzeitäquivalente registriert als im Vorjahresquartal . Bei den Branchen, die traditionell viele kommerzielle Flächen nachfragen, fällt das Wachstum mit knapp 1.0 % zwar unterdurchschnittlich aus. Es ist damit aber ebenfalls wieder deutlich positiv.
Spitzenmieten: Der Abstand zwischen den Zentren wächst
Wie stark sich Lage und Qualität lohnen, zeigt sich exemplarisch bei den Spitzenmieten für Büroflächen. In Zürich sind die Höchstmieten seit 2016 von 860 auf zuletzt 1050 Franken pro Quadratmeter und Jahr gestiegen, nach einem Zwischenhoch von 1100 Franken in den Jahren 2024 und 2025. Genf hat in den letzten Jahren noch dynamischer zugelegt: Von rund 900 Franken im Jahr 2016 kletterten die Spitzenmieten bis Ende 2025 ebenfalls auf 1100 Franken und lagen damit zeitweise sogar über jenen in Zürich. Bern und Basel bewegen sich nach wie vor auf deutlich tieferem Niveau, haben seit 2024 aber kräftig aufgeholt und erreichen mit aktuell 500 beziehungsweise 450 Franken ihre höchsten Werte der vergangenen zehn Jahre. Einzig in Lausanne bleibt das Bild stabil: Die Spitzenmieten pendeln seit 2016 weitgehend unverändert um 470 bis 480 Franken. Insgesamt hat sich die Spanne zwischen den Städten damit eher vergrössert als verkleinert.
Fazit: Lage und Qualität entscheiden über den Erfolg
Diese solide konjunkturelle Basis übersetzt sich jedoch nicht gleichmässig in Flächennachfrage. Gefragt sind vor allem moderne, zentral gelegene und ESG-konforme Objekte. Entsprechend differenziert sich der Markt zunehmend nach Lage und Objektqualität: Hochwertige Flächen an guten Standorten profitieren vom begrenzten Angebot, während weniger attraktive Bestandesbauten zusehends unter Druck geraten.
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