Seit mehreren Jahren zählt die Wohnungsknappheit in der Schweiz zu den grössten Sorgen von Haushalten und Politik. Ihre Folgen zeigen sich nicht nur in steigenden Mieten und Preisen für Wohneigentum. Die Knappheit prägt auch grundlegende Entscheidungen der Haushalte: Wo, wie und mit wem wollen sie wohnen? Dieser Artikel stützt sich auf aktuelle Daten zur interkantonalen Migration und zur Haushaltsbildung. Er zeigt, wie sich die Bevölkerung – insbesondere junge Menschen – an den angespannten Wohnungsmarkt anpasst, wie viele Haushalte deshalb nicht entstanden sind und weshalb diese Nachfrage mit jeder zusätzlichen Wohnung wieder sichtbar wird.
Wohnungsknappheit bremst die Haushaltsbildung: 20 000 bis 30 000 Haushalte in der Warteschleife – vorsichtig gerechnet
Wenn Wohnungen knapp sind, wird das Bevölkerungswachstum innerhalb bestehender Haushalte aufgefangen: Die Menschen rücken zusammen, statt eigene Haushalte zu gründen. Bei ausreichendem Wohnraum verteilt sich die Bevölkerung dagegen auf mehr Haushalte. Zwischen 2023 und 2025 kamen auf jeden zusätzlichen Haushalt 2.1 Personen – deutlich mehr als der Durchschnitt von 1.65 in den Jahren 2013 bis 2022.
Hätten sich zwischen 2023 und 2025 im selben Verhältnis zum Bevölkerungswachstum neue Haushalte gebildet wie zwischen 2013 und 2022, gäbe es in der Schweiz heute 20 000 bis 30 000 Haushalte mehr. Dabei handelt es sich um eine vorsichtige Schätzung: Gemessen an der Haushaltsbildung in einem entspannten Markt wie 2020 wären es 40 000 bis 50 000 zusätzliche Haushalte. Diese Haushaltsgründungen werden lediglich aufgeschoben: Junge Erwachsene leben weiterhin bei den Eltern, Personen in Wohngemeinschaften teilen sich eine Wohnung, und getrennte Paare finden keine zweite Wohnung.
Wer nicht warten kann, zieht aus den Kantonen der Zentren weg
Der Kanton Zürich verliert inzwischen jährlich netto rund 3500 Personen an andere Kantone – vor allem an den Aargau, den Thurgau und Schaffhausen. Zwischen 2015 und 2019 hatte er aus dem Inland noch rund 1850 Personen pro Jahr gewonnen. Auch der Kanton Waadt verzeichnet einen Nettoabfluss, insbesondere in Richtung Freiburg und Wallis. Die Nachfrage in den Kantonen der Grosszentren lässt dennoch nicht nach, sondern verändert ihre Zusammensetzung. Die Zuwanderung aus dem Ausland übertrifft die Verluste an andere Kantone bei Weitem: In Zürich stehen +19 000 Personen pro Jahr den −3500 gegenüber.
Junge Menschen trifft die Knappheit besonders
Der Kanton Zürich verzeichnet bei den 15- bis 34-Jährigen aus anderen Kantonen nur noch einen Nettozuzug von rund 2750 Personen pro Jahr – etwa halb so viel wie vor der Pandemie (5200). Ein Teil der jungen Erwachsenen bleibt offenbar im Herkunftskanton wohnen und nimmt dafür längere Pendelwege in Kauf. Der Anteil der allein lebenden 15- bis 34-Jährigen sinkt seit 2022 – am stärksten in Zürich, Schwyz und Zug.
Nettowanderungsströme der 15- bis 34-Jährigen zwischen den Kantonen(Jahresdurchschnitt 2023–2025, Nettowanderungsströme von mindestens 60 Personen pro Jahr)
Der Bauaufschwung weckt die schlummernde Nachfrage
Der Nettozugang an Wohnungen dürfte 2026 rund 45 000 und 2027 rund 50 000 Einheiten erreichen. Das ist deutlich mehr als die laufende Haushaltsbildung von zuletzt rund 40 000 pro Jahr. Allerdings schafft jede zusätzliche Wohnung auch Raum für die Gründung bisher aufgeschobener Haushalte.
Mieten: Die aufgestaute Nachfrage hält den Druck hoch
Auf dem Mietwohnungsmarkt ist davon bisher wenig zu spüren: Die Angebotsmieten lagen im 3. Quartal 2026 um 1.9 % über dem Vorjahresniveau, obwohl die Zahl der inserierten Mietwohnungen den höchsten Stand seit Anfang 2024 erreichte. Die Nachfrage wuchs spürbar, und die Haushalte, die sich mangels Wohnraum gar nicht erst bilden konnten, sind in dieser Nachfrage noch nicht einmal mitgezählt.
In der Stadt Zürich gingen die Angebotsmieten dagegen um 1.7 % zurück. Das könnte darauf hindeuten, dass eine für viele Haushalte kaum noch tragbare Preisgrenze erreicht ist.
Für 2027 erwarten wir einen Anstieg der Angebotsmieten um 0.9 %, während die Bestandesmieten voraussichtlich stabil bleiben.
Wohneigentum: Die Knappheit zeigt sich weiterhin in den Preisen
Auf dem Wohneigentumsmarkt zeigt sich die Knappheit weiter in der Preisentwicklung: Im 3. Quartal 2026 lagen Eigentumswohnungen 5.0 % und Einfamilienhäuser 3.2 % über dem Vorjahresniveau.
Der Preisanstieg dürfte sich 2027 fortsetzen, könnte aber durch leicht steigende langfristige Zinsen etwas gebremst werden. Für Eigentumswohnungen erwarten wir ein Plus von 3.5 %, für Einfamilienhäuser von 3.1 %.
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